Thứ năm, 20/01/2022, 05:58

Phát triển thương hiệu Bất động sản

Giá đất tăng chóng mặt và hệ lụy

DNTH: Theo quy luật, giá nhà đất tăng và giảm theo chu kỳ khoảng 5 - 7 năm một lần. Sau chu kỳ tăng giá của bất động sản sẽ là sự leo thang chóng mặt của giá mặt bằng cho thuê, thiết lập một mặt bằng giá mới.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam chia sẻ với chúng tôi về câu chuyện giá nhà đất tăng phi mã trong thời gian qua. Với hơn 20 năm kinh nghiệm theo dõi thị trường bất động sản từ những chu kỳ trước, ông Khánh đưa ra những lý giải cho hiện tượng này như sau:

Một là, sau một số năm nền kinh tế tăng trưởng tích luỹ và nhiều ngoại kiều chuyển về nước, tiền tích luỹ trong dân nhiều lên nên bỏ tiền vào đầu tư giữ đất.

Hai là, kỳ vọng vào sự phát triển của nền kinh tế, tiền trong dân được đầu tư vào việc mua văn phòng, mặt bằng thương mại, nhà hàng, khách sạn, nhà ở cho thuê… để kinh doanh và chờ tăng giá.

Ba là, sự cải thiện về cơ sở hạ tầng cũng như sự thay đổi trong chính sách kêu gọi đầu tư tại nhiều địa phương khiến gia tăng kỳ vọng tăng giá đất nhiều hơn.

Bốn là, các địa phương điều chỉnh giá đất cơ sở theo từng kỳ cũng khiến thị trường đầu ra tăng giá.

Năm là, một yếu tố nữa tác động tới kỳ vọng tăng giá đất chính là dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam (FDI) ngày càng tích cực.

Ông Nguyễn Quốc Khánh.
Ông Nguyễn Quốc Khánh.

Vậy theo ông, nhìn vào thị thường hiện nay – thị trường BĐS thời Covid và cách mạng 4.0, 5 yếu tố trên đã thay đổi ra sao và tác động thế nào tới kỳ vọng tăng giá đất?

Dịch bệnh kéo dài và phức tạp khiến nền kinh tế thế giới và Việt Nam tăng trưởng trưởng dưới mức trung bình, mọi nhu cầu đều suy giảm nhanh chóng. Đến thời điểm hiện tại, khi đã có vắc - xin và nhiều quốc gia đã tiêm đủ 2 mũi thì dịch bệnh vẫn còn diễn biến theo chiều hướng khó lường và chưa có hồi kết.

Nhu cầu của con người đã thay đổi nhiều sau dịch bệnh và cuộc cách mạng 4.0: sử dụng mặt bằng nhỏ hơn; dịch vụ khách sạn - nhà hàng suy giảm 80% - 90%; xu hướng làm việc từ xa, mua bán qua online, giao hàng không tiếp xúc… ngày càng mạnh mẽ; thói quen du lịch cũng thay đổi từ sẵn sàng di chuyển nhiều với các phương tiện giao thông khác nhau để đến địa điểm mình thích sang du lịch qua không gian ảo hoặc staycation (du lịch tại chỗ)...

Cơ sở hạ tầng được cải thiện đáng kể không chỉ tại các trung tâm thành phố lớn mà ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước, điều này khiến yếu tố cải thiện hạ tầng không còn là nhân tố chính để tăng giá đất.

Căn cứ vào tình hình kinh tế, các địa phương sẽ xem xét điều chỉnh giá đất 5 năm một lần. Gần đây, do tình hình dịch bệnh, kinh tế khó khăn nên hầu hết các địa phương đều giữ và/hoặc giảm giá đất để thu hút đầu tư, tính bài toán cho tương lai sau dịch bệnh.

Yếu tố vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng không ngoại lệ, các nhà đầu tư đều có xu hướng thắt chặt việc rót vốn bởi nhu cầu tiêu dùng tại các thị trường lớn đều giảm và những khó khăn tại chính quốc gia của họ.

Giá đất tăng quá cao như hiện nay dẫn đến những hệ lụy gì?

Thứ nhất, phần lớn người lao động, người có thu nhập mức trung không thể mua nhà.

Thứ hai, giá nhà quá cao, dẫn tới chi phí mặt bằng tăng mạnh, kéo theo các sản phẩm tiêu dùng, ăn uống, dịch vụ đều tăng, vượt khả năng chi trả của người tiêu dùng.

Thứ ba, việc giá BĐS tăng quá cao so với thu nhập và năng suất lao động tại Việt Nam sẽ làm giảm hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài, hệ lụy lớn nhất là nhà đầu tư sẽ lặng lẽ rút khỏi thị trường Việt Nam.

Thứ tư, giá chi phí vật tư, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, cơ sở hạ tầng khó được đầu tư - dẫn đến mặt bằng đô thị nhếch nhác, xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Thứ năm, điều nguy hại hơn cả là các tài sản định giá quá cao làm tài sản thế chấp có nguy cơ bong bóng, dẫn tới ảnh hưởng hệ thống tín dụng, kéo theo hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế đó là phải mất nhiều năm để phục hồi, chưa kể những bất ổn xã hội ngày một lớn.

Dựa vào những phân tích trên, ông Nguyễn Quốc Khánh đã đưa ra nhiều khuyến nghị: trước bối cảnh thị trường hiện nay, Nhà nước nên dùng công cụ tiền tệ để điều tiết thị trường hợp lý; các nhà phát triển dự án cần có điểm dừng hợp lý, không lấy đất bằng được; các nhà đầu tư thứ cấp thận trọng lựa chọn và thích ứng hơn với quy luật mới của thị trường,nước nổi không có nghĩa là bèo nổi.

Từ đó, ông Khánh cho rằng một bất động sản phải được định giá tương xứng với khả năng làm ra tiền trong tương lai.

Copy Link

Theo Nhịp sống kinh tế

Cùng chuyên mục

Thị trường căn hộ cho thuê ế ẩm mùa Covid, nhà đầu tư cắt lỗ, giảm giá thuê

Thị trường căn hộ cho thuê ế ẩm mùa Covid, nhà đầu tư cắt lỗ,...

DNTH: Đại dịch Covid - 19 kéo dài trong gần 2 năm qua khiến thị trường bất động sản đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức. Nhiều phân khúc rơi tình cảnh đóng băng, tê liệt. Trong đó, thị trường cho thuê căn hộ chung cư cao cấp tại Hà Nội tiếp tục chứng kiến thực trạng giá thuê sụt giảm, ế ẩm vì không có khách.
Sự trở lại của kiến trúc Indochine - Dấu ấn vượt thời gian

Sự trở lại của kiến trúc Indochine - Dấu ấn vượt thời gian

DNTH: Sang trọng, quý phái nhưng vẫn giữ được nét mộc mạc, dung dị, những mảnh ghép tưởng như trái ngược nhưng hòa hợp một cách đặc biệt trong phong cách thiết kế Đông Dương nổi tiếng (Indochine). Ra đời cách đây cả thế kỉ và từng có khoảng thời gian hoàng kim, tới hiện tại, bóng dáng của Indochine đang trở lại và thổi hồn vào mọi góc cạnh của cuộc sống.
Vị trí 8 khu vực tại Phú Quốc được điều chỉnh quy hoạch, nhiều khu đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất du lịch

Vị trí 8 khu vực tại Phú Quốc được điều chỉnh quy hoạch, nhiều khu...

DNTH: Thủ tướng Chính phủ vừa quyết định điều chỉnh quy hoạch xây dựng Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 theo hướng điều chuyển diện tích đất rừng, đất dịch vụ du lịch thành đất ở.
51 dự án khu dân cư ách tắc, huyện Bình Chánh kiến nghị TP. HCM 'khai tử' hàng loạt

51 dự án khu dân cư ách tắc, huyện Bình Chánh kiến nghị TP. HCM 'khai...

Huyện Bình Chánh của TP. HCM hiện có 53 dự án khu dân cư, trong đó 51 dự án được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và thoả thuận tổng mặt bằng, với tổng diện tích 1.304,901 ha không có trong danh sách đăng ký kế hoạch sử dụng đất hàng năm và đến nay chưa hoàn thành dự án.
Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh, lo 'đại bàng' bỏ chạy

Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh, lo 'đại bàng' bỏ chạy

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc và Nam có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và TP. HCM.
Dự án Happy One Premier của Vạn Xuân Group chào bán khi chưa xong móng

Dự án Happy One Premier của Vạn Xuân Group chào bán khi chưa xong móng

Mặc dù hiện tại dự án Happy One Premier vẫn chưa hoàn thành phần móng nhưng tình trạng “bán lúa non” đã xuất hiện khi dự án này đang được quảng cáo, chào bán trên các sàn giao dịch bất động sản.
Bình Dương: Chủ dự án bán 'lụi' một nơi rồi dụ khách lấy đất một nẻo

Bình Dương: Chủ dự án bán 'lụi' một nơi rồi dụ khách lấy đất...

Công ty TNHH Thương mại và Tư vấn Ngọc Điền (Ruby Land) sau khi bán “chui” nhà phố và nhận tiền từ khách hàng nhưng đến thời hạn không có nhà để giao đã “dụ” người mua đến một dự án khác cũng chưa đủ pháp lý.
‘Sốt đất’ nhiều nơi, 4 cơ quan quản lý lên tiếng

‘Sốt đất’ nhiều nơi, 4 cơ quan quản lý lên tiếng

Các cơ quan quản lý nhà nước đã có quan điểm chính thức và đưa ra các giải pháp trước tình trạng “sốt đất” tại nhiều nơi.